爱房置业宝典：找开发商退定金有妙招

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　　[导读]对于购房定金问题，到底应该如何做，对购房定金问题法律又是如何的，购房定金什么情况下能退，什么情况下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退？怎么样将不能退的定金退回？下面爱房网置业宝典课堂都会为大家一一解答。
　　对于购房定金问题，到底应该如何做，对购房定金问题法律又是如何的，购房定金什么情况下能退，什么情况下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退？怎么样将不能退的定金退回？下面爱房网置业宝典课堂都会为大家一一解答。
　　一、定金能不能退
　　目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一见，大多数开发商定金是不退的。这种定金或订金的约定，对买受人极为不利，使买受人在签约时处于受制于人的境地，买受人往往在定金不退的压力下，地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失合同公平、的原则。好多购房人认为，购房定金与其它商品交易一样，就像平常买东西一样，交了定金就是这个东西给我留着，我准备要了，如果东西我不要了，定金就算我给你的赔偿，以此类推到房子上，认为一旦签订了商品房认购书，无论什么原因房子最终没有买成，定金就一定不能返还了，有些人甚至自动放弃了取回定金，这其实是一种。其实定金是可以退的。那么在什么条件下定金可以退，什么条件下定金不能退？
　　二、定金的法律
　　到目前为止，涉及到定金的法律有下：《合同法》、《法》、《法司释》、《商品房买卖合同纠纷司释》。部门规章有：《商品房销售管理办法》等。《中华人民国合同法》第一百一十五条对定金问题如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民国法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的。给付定金的一方不履行约定的债务的，要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民国法司释》第六部分第一百一十五条：当事人约定以交付定金作为订立主合同的，给付定金的一方订立主合同的，要求返还定金；收受定金的一方订立合同的，应当双倍返还定金。《最高关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，人应当将定金返还买受人。另外，建设部的《商品房销售管理办法》：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。
　　三、如何避免定金陷阱
　　要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书，不要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以而退，不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“金”、“诚意金”、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回，退回的法律依据有两个：一是《法司释》第一百一十八条：当事人交付留置金、金、金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金的，不予支持；二是《最高关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，人应当将定金返还买受人。另外，司法实践一般认为，“订金”等费用是预付款性质，因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，因此因按不当得利的法律来处理。再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。
　　四、如何退定金才能成功
　　通过以上的分析，我们知道退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通过合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。

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